1-Définir son projet d'acquisition

 Un logement ne s'achète pas seulement en fonction du prix, mais résulte plutôt d'un équilibre entre ses capacités financières et les caractéristiques rêvées du nid douillet. Pour cela, bien avant de se précipiter sur les annonces, on définit tranquillement son budget et surtout ses envies. 

Définir le montant de son emprunt pour devenir propriétaire.
Pour cela pas de secret : la première personne à rencontrer reste le banquier. Ce premier contact ne t'engage à rien mais te permet de te faire une idée sur ta capacité d'emprunt, c'est à dire le montant maximum que tu peux demander pour un projet, mais aussi les montants à rembourser chaque mois et la durée. Cette simulation peut-être faite dans plusieurs organismes bancaires, mais ce n'est pas à ce moment là que les négociations vont être engagées. Avant cela, il faut avoir un projet avec un logement réel, pour pouvoir entrer toutes les caractéristiques du prêt  : zone de l'habitation, assurance, travaux à prévoir, etc. Avec cette base tu peux ensuite plus facilement axer tes recherches. 

Savoir dresser son budget

Passer du statut de locataire à celui de propriétaire apporte son lot de dépenses supplémentaires. Là où les charges comprenaient l'eau, l'entretien des communs, parfois le gaz et plus rarement l'électricité, le propriétaire doit envisager ces dépenses séparément : il doit prendre en compte sa consommation effective mais aussi le prix des abonnements et les différentes taxes qui s'additionnent. De plus, le propriétaire est soumis, en plus de la taxe d'habitation, à la taxe foncière, c'est-à-dire un impôt local qui participe au financement des services de la collectivité (route, école, etc.). Il ne faut pas hésiter à demander son montant à l'ancien propriétaire, comme pour les factures d'eau, d'électricité, de gaz, de fioul, etc. Cela permettra d'évaluer les dépenses tout en les ajustant à ton cas (nombres de personnes dans le logement). Pour dresser son budget, on se munit d'un papier et d'un stylo (ou de son ordinateur) et on établit un tableau recensant les rentrées d'argent et les dépenses. De nombreux logiciels sont disponibles pour t'aider à calculer les mensualités de crédit que tu peux assurées, en fonction de tes dépenses. 

Établir un cahier des charges

Pour partir le plus sereinement possible à recherche d'un logement, il faut savoir mettre à plat ses attentes, en dressant le cahier des charges que devra remplir le futur logement. Cela demande un peu de temps de prime abord mais permet très rapidement d'en gagner. De plus, l'acquisition se fait souvent à plusieurs et les critères doivent conjuguer les attentes de chacun : emplacement, superficie, nombre de pièces, extérieur, commodités dans le voisinage, avec ou sans travaux, neuf ou ancien, délai de recherche, etc. Il faut ensuite pouvoir dresser une liste des volontés, de la plus importante à la moins nécessaire. Faire des concessions (en fonction du budget) deviendra alors plus simple et moins frustrant pour chaque membre de la famille !.

Une fois ta capacité d'emprunt connue et le cahier des charges bien défini, tu peux commencer tes recherches a proprement parlées et te mettre en quête de ton nid douillet. Mais là aussi, il existe quelques petites ficelles pour trouver plus rapidement son logement et limiter ces déplacements.

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2-Où trouver des annonces immobilières ?

 Il suffit de taper « achat maison » pour que le moteur de recherche affiche plusieurs millions de réponses. Entre les offres d'agences, de particuliers, on ne sait plus trop par où commencer ! Où dénicher la perle rare ? 

Agence ou particulier ?
Bien souvent, les recherches s'orientent directement sur les annonces entre particuliers. Si on peut s'éviter les frais d'agence, on ne va pas bouder son plaisir de faire des économies, notamment lorsque celles-ci peuvent se chiffrer à plusieurs milliers d'euros. Mais voilà, ils surévaluent bien souvent et sans mauvaise foi leur bien. En effet, un propriétaire ne connait pas exactement le marché de l'immobilier dans son quartier et croit souvent à tort qu'il peut se baser sur les biens en vente dans les environs pour évaluer le prix de son habitation. Ajoute à cela une valeur sentimentale forte et une difficulté à évaluer objectivement un bien, certaines annonces sont à un prix de départ très au dessus de la valeur effective du bien. Un agent immobilier peut servir de médiateur avec le propriétaire pour l'amener à des prestations plus raisonnables. De plus, la prise de contact avec un agent immobilier peut te permettre de prendre connaissance du marché mais aussi de vérifier la faisabilité de ton projet en fonction de tes critères et de ton budget. Mieux vaut partir sur un projet viable plutôt que de passer un temps fou à chercher un mouton à 5 pattes. Ce rendez-vous n'engage bien sûr à rien, l'important est d'obtenir une information claire et les renseignements sont gratuits ! Par ailleurs, il n'est pas rare qu'il engage les négociations avec le propriétaire et réduise sa commission pour aider les deux parties à conclure.
Internet : la recherche facile !
Ce ne sont pas les sites d'annonces immobilières qui manquent ! Encore faut-il savoir les choisir pour ne pas perdre trop de temps à naviguer sur la toile. Privilégie les sites permettant de rentrer les critères de base : localisation, type de bien (maison, appartement, etc.), surface (minimum et maximum), prix maximum, annexes (jardin, garage,etc.). Ces critères ne doivent pas non plus être poussés à l'extrême car tu risques tout simplement de ne pas trouver suffisamment d'annonces correspondant exactement à tes exigences.

Certains sites proposent de mettre en relation les acheteurs et les vendeurs moyennant une cotisation, mais les sites gratuits jouissent tout de même d'une bonne réputation. Le boncoin.fr est l'incontournable lorsque l'on cherche un logement : simple, pratique et surtout gratuit pour le vendeur comme pour l'acheteur. Les annonces de professionnels sont clairement discernables et on peut rapidement prendre contact avec le propriétaire de l'annonce. D'autres sites, moins connus permettent également de trouver des offres comme Vivastreet ou encore seloger.com qui regroupe les différentes annonces de professionnels disponibles sur Internet pour une même ville.

« Vous ne savez pas s'il y a une maison à vendre dans le coin ? »

Avec l'arrivée d'Internet, on a souvent remisé les discussions avec les voisins au placard et pourtant ! Les locaux sont souvent les mieux informés des biens à vendre dans le secteur et il peuvent également s'avérer très utiles pour répondre à des questions sur le voisinage : le bruit, les commodités, les projets en cours, etc. C'est une source des plus fiables et cela permet de prendre la température avant de t'engager. Il ne faut également pas hésiter à se rendre dans les commerces alentours pour questionner la boulangère, le coiffeur, le boucher, et surtout le facteur ! Si tu es en recherche active, propose de laisser tes coordonnées dans le cas où ils apprendraient quelque chose d'utile pour ta recherche.

Ce bon vieux journal

Les quotidiens proposent régulièrement des pages voire des cahiers entiers consacrés aux petites annonces. Souvent oubliés, les offres sont pourtant très localisées et souvent très sérieuses car le propriétaire doit s'acquitter d'une somme pour la publier. La plupart de ces annonces se retrouvent sur le site Internet du quotidien, si tu veux t'éviter l'achat de la version papier, c'est plus radin et plus écolo !

3-Déchiffrer les annonces pour gagner du temps

 Souvent séduit par une photo ou un prix, on a tendance à vite s'emballer pour procéder à une visite dans les plus brefs délais. Mais prudence, on apprend d'abord à lire entre les lignes...

Attention aux jolis mots

Certaines mentions doivent te mettre la puce à l'oreille : « Atypique » cache bien souvent des pièces aux volumes étriqués ou mal distribués, « à rafraichir », égale de lourds travaux , « loft » se traduit par surface vierge à prix prohibitif! Pour éviter de perdre son temps avec des offres inintéressantes, il faut prendre le temps de lire la présentation des biens et ne pas hésiter à écrémer avant de se déplacer pour visiter. Évidemment la prise de contact avec le propriétaire ou l'agence doit systématiquement te permettre d'obtenir des renseignements supplémentaires.

Ne pas se déplacer pour rien

Que ce soit par mail ou par téléphone, tente d'éclaircir les zones d'ombres quant à la description de l'annonce sur les points suivants :
• Les charges : estimation du montant annuel pour le gaz, l'électricité, l'eau, le fioul le cas échéant et aussi la taxe d'habitation.
• La construction : état des murs, isolation, toiture, année de construction, chauffage, vitrage simple ou double, derniers travaux effectués et à prévoir
• Les annexes disponibles : terrasse, abri de jardin, garage, etc.
• L'agencement : équipement de la cuisine, de la salle de bain, distribution des pièces, etc.
• L'environnement : quartier animé ou calme, voisinage, transports, commerces à proximité, école, sécurité.

Savoir démêler le vrai du faux.

Pour ne pas s'y perdre, une annonce sérieuse doit répondre à trois critères :
• Être détaillée : secteur, surface précise, annexes, état, chauffage.
• Être illustrée : les photos doivent présenter plusieurs pièces du logement. Attention aux multiples photos d'un seul espace, cela peut simplement signifier qu'une seule partie vaut le détour et que le reste doit être rafraichi. Les annonces sans photos sont à fuir : acheter un logement n'est pas une mince affaire, alors un propriétaire qui ne prend pas le temps d'illustrer son annonce ce n'est pas très sérieux, mauvais départ !
• Être récente, fréquemment actualisée et comporter les coordonnées directes de la personne faisant les visites.

4- Toutes les clés pour bien visiter un logement

 Une fois les annonces épluchées et vérifiées, il est temps de passer aux visites. Cette phase est très importante. Le meilleur moyen de se faire une idée reste de multiplier les visites pour comparer les prix du marché, la situation, les caractéristiques qui conviendront le mieux à tes attentes. La visite est un moment clé dans le processus d'acquisition et elle ne se fait pas de la même manière pour un futur propriétaire ou pour un locataire. De nombreux critères sont à prendre en compte.

Partir bien équipé

Avant de se précipiter, il y a quelques accessoires indispensables que tu dois impérativement avoir avec toi. Cela t'évitera les contre-visites pour des détails.

• Un mètre : indispensable pour prendre des mesures (de l'emplacement pour le frigo, le lave-vaisselle, savoir si le lit ou l'armoire passent) mais aussi vérifier la taille exacte des pièces : mieux vaut une double vérification plutôt que s'apercevoir que l'on a été trompé sur la marchandise !

• Une lampe de poche : pour vérifier les infiltrations, l'état des placards, des meubles de cuisine, observer les espaces sombres dans le détail.

• Un appareil photo : après plusieurs dizaines de visites, les photos vont t'aider à te souvenir de chaque logement visité mais aussi servir d'appui pour les négociations si tu décèles des petits défauts par-ci par-là.

• Une fiche de visite : Radins.com te propose un modèle tout fait. Il ne te reste plus qu'à remplir ta fiche au fur et à mesure de ta visite pour y annoter tout dans le détail mais aussi coucher sur le papier tes impressions : état du logement, surface des pièces, équipement de la cuisine. Complétée consciencieusement, ta fiche de visite te permettra de comparer objectivement plusieurs logements mais aussi de te donner un appui lors de la négociation à venir.
Savoir observer dans le détail
Avant de te rendre à une visite, prends le temps de reconnaitre le quartier via internet. L'outil googlemaps permet de situer clairement le logement sur un plan mais aussi de vérifier la surface du terrain et de trouver les commodités alentours.
Une fois sur place, avant de rentrer dans le logement, prends le temps d'observer la façade, la toiture, le passage dans la rue et de poser un maximum de question concernant le voisinage, les projets de voirie en cours dans la commune mais aussi sur les derniers travaux réalisés à l'extérieur. Surtout sois bien attentif aux bruits environnants.

Une fois à l'intérieur, n'hésite pas questionner le vendeur ou le propriétaire à l'aide de ta fiche de visite et à remplir le maximum d'informations pour te faire une idée réelle du logement. Allume systématiquement les lumières et les robinets pour vérifier que tout fonctionne. N'hésite pas à relever les problèmes de suite : volet cassé, robinet qui fuit, mais aussi les éventuels travaux à prévoir et à les notifier à ton interlocuteur pour qu'il puisse se préparer à la négociation qui suivra si le logement te convient : réflexe de radin ! A l'inverse, ne montre pas trop ton enthousiasme qui pourrait jouer en ta défaveur ! Enfin prends ton temps, tu ne dois surtout pas te sentir pressé de faire ta visite.
Visites et contre-visites
La contre-visite est bien sûr indiquée et tu es libre de la faire avec des artisans, des membres de ta famille ou toute personne pouvant te renseigner sur le montant des travaux à effectuer et t'aider à faire ton choix. Si l'endroit te convient, essaye de le visiter à différentes heures de la journée, pour pouvoir te rendre compte de la luminosité due à l'exposition, du bruit généré par la circulation ou les voisins, mais aussi pour vérifier si l'éclairage est suffisant la nuit venu, si le quartier est sûr. N'hésite pas alors à te perdre dans les rues avoisinantes pour te faire une idée claire de l'environnement.

Attention, les agents immobiliers te font signer un bon de visite, qui t'engage à conclure l'affaire avec eux en cas d'achat du bien visité. C'est une garanti pour eux, mais si ce n'est pas le cas, tu peux librement contacter d'autres agences sur le coup ou directement le propriétaire pour négocier le prix au mieux.
Le plus important reste évidemment de multiplier les visites et de compléter systématiquement la fiche de visite pour négocier au mieux juste avant d'acheter !

Comment négocier le prix de son achat immobilier ?

 Ça y est, tu as enfin trouvé la maison de tes rêves... seul le prix pose encore problème. Il va donc falloir engager la discussion pour le faire baisser. Existe-t-il des astuces ? Quel pourcentage peux-tu espérer ? Négocier au mieux, c'est tout un art !

Connaître le bien sur le bout des doigts : monter un dossier en béton

La négociation immobilière doit se concevoir comme une joute verbale (amicale bien sûr !) entre l'acheteur (ou l'agence) et le vendeur : celui qui aura les meilleurs arguments pourra faire fléchir l'autre. Tout document te permettant de faire comprendre ton point de vue à la partie adverse sera d'une aide précieuse.

N'hésite pas à te renseigner dans un premier temps sur la cote estimée du bien pour évaluer ta marge de négociation : avec Monsieur cote, l'évaluation est simple et rapide, elle se base sur une étude qualitative fondée sur des critères représentatifs du marché de l'immobilier : confort, état intérieur, état extérieur, localisation, sécurité et environnement. En tout, plus d'une quarantaine de critères sont abordés et indiquent ce qui peut jouer ou non sur le prix.
Ensuite, n'hésite pas à imprimer les fiches des biens similaires en vente à proximité et que tu as visités. A l'aide de ta fiche de visite, dresse un tableau des points positifs et des points négatifs du bien convoité. Tu peux également indiquer les travaux à effectuer dans la maison et si tu as des devis pour leurs réalisations, cela peut être soustrait au prix de vente dans certains cas.
Prends également le temps d'observer le bilan énergétique : le diagnostic de performance énergétique, obligatoire lors de la vente depuis 2006, est également un appui lors de la négociation, notamment si le bien est mal isolé. Ne signe surtout pas avant d'en avoir pris connaissance !

Montrer patte blanche

A force de visites et de négociations qui n'aboutissent finalement pas (faute d'accords sur le prix ou d'obtention du prêt), les vendeurs se braquent et sont moins enclins à la négociation. Il est donc important de prouver que son profil est sérieux, que tu connais le marché mais aussi tes capacités d'emprunt. Nombreux sont les futurs acquéreurs à fantasmer sur des biens inaccessibles, faute de moyens. N'hésite pas à présenter plusieurs évaluations de prêts auxquels tu peux prétendre (sans montrer le détail), prouvant que ceux-ci peuvent couvrir l'acquisition.

Patience et longueur de temps

Dans une négociation, il est très important de savoir pourquoi le bien est en vente : mutation professionnelle, surface devenue trop petite ou à l'inverse trop grande, bruit, divorce? Ces renseignements sont précieux car ils peuvent te permettre de comprendre la situation du vendeur et surtout savoir si celui-ci est pressé ou pas. Le cas échéant, la négociation sera plus simple pour toi. Si l'argument concerne un défaut de l'habitation (bruit, petite surface, absence d'extérieur), n'hésite pas à le mettre en avant dans la négociation.

Tu dois également chercher à savoir depuis quand le bien est en vente et si plusieurs propositions ont déjà été faites. Si le bien ne se vend pas, il doit y avoir une raison : le prix serait-il trop élevé ? N'hésite pas alors à t'engouffrer dans la brèche. Si les propositions sont rares, tu peux parfaitement envisager une négociation longue, si tu n'es bien sûr pas dans une situation délicate (prêt relais, etc.), le prix peut baisser de mois en mois...
Appliquer ces conseils peut te paraitre chronophage mais le jeu en vaut vraiment la chandelle : tu peux obtenir, dans certains cas, jusqu'à 10 à 15 % du prix initial proposé ! Les propriétaires sont parfaitement conscients de la phase de négociation et surévaluent bien souvent leur bien en prévision. Si tu passes par une agence, n'hésite pas à poser clairement la question à ton agent immobilier pour savoir quelle remise peut-être envisagée!
Il faut s'armer de patience, de ténacité et savoir prendre son temps pour négocier lors d'échanges constructifs et intelligents .... Enfin, comme dans toutes transactions, privilégie la sympathie avec ton interlocuteur, un sourire ne coûte rien mais peut ta faire réaliser quelques économies ! A bon entendeur !